Reparación de terrazas, balcones y patios en Donostia

Una terraza no filtra por la baldosa: filtra por debajo

La baldosa de una terraza no es la capa que impermeabiliza, aunque lo parezca. Es la protección de lo que hay debajo. De arriba abajo, una terraza bien construida tiene cuatro capas: el pavimento, una capa de mortero de agarre, la lámina impermeable y la formación de pendiente que lleva el agua al sumidero. Cuando aparece una mancha en el techo del vecino de abajo, el fallo está en la tercera capa o en los encuentros de esa capa, y por eso cambiar la baldosa casi nunca arregla nada.

Los puntos por los que entra el agua en una terraza son siempre los mismos, y ninguno está en el centro del paño:

• El sumidero. Es el punto más delicado: la lámina tiene que entrar dentro del desagüe y quedar abrazada por él. Un sumidero sin esa entrega filtra aunque la terraza esté nueva.
• El perímetro. La lámina debe subir por el peto o por el muro al menos 15 cm y quedar remetida en una roza o bajo un perfil. Si solo está pegada al canto, el agua la despega.
• La media caña. El encuentro entre suelo y muro en ángulo recto es donde una lámina se rompe. Se resuelve con un chaflán de mortero que suaviza el giro.
• El umbral de la puerta. Si el pavimento de la terraza queda a la misma altura que el de dentro, no hay margen: cualquier charco entra a la vivienda.
• Las juntas. Una terraza de más de 25-30 m² sin junta de dilatación acaba fisurando el mortero y, con él, la impermeabilización.

El balcón es otro problema: lo que falla es el hierro

En los balcones de Donostia —muchos de los años cincuenta a setenta— el fallo típico no es de impermeabilización, es de hormigón. El proceso tiene siempre la misma secuencia: el hormigón se carbonata con los años, pierde la alcalinidad que protegía las armaduras, el agua y el salitre llegan al acero y el acero se oxida. Y al oxidarse aumenta de volumen, así que empuja el hormigón desde dentro hasta que salta. Eso es el canto de balcón desconchado con una varilla marrón a la vista que se ve en media ciudad.

La reparación correcta tiene cinco pasos y no admite atajos: picar hasta el hormigón sano, sanear el óxido del acero hasta metal limpio, aplicar un pasivador que vuelve a proteger la armadura, reconstruir con mortero de reparación estructural, y rehacer el goterón —esa pequeña ranura en el borde inferior del canto que corta el agua y evita que recorra el intradós—. Un balcón reparado sin pasivar el acero se vuelve a abrir en tres o cuatro años, con el agravante de que ahora el óxido está tapado y no se ve avanzar.

Lo que se ve, y de dónde viene

Impermeabilizar sin levantar el suelo: cuándo se puede

Hay sistemas líquidos —poliuretanos y membranas de resinas— que se aplican sobre el pavimento existente y forman una capa continua sin juntas. Es una solución legítima y resuelve bien dos situaciones: una terraza sana en la que solo hay que reforzar la estanqueidad, y un caso en el que levantar el suelo sea inviable por coste o por uso. Pero tiene un límite claro: si debajo ya hay agua acumulada entre capas, sellar por encima la encierra, y la humedad sale por donde puede, normalmente por el techo del vecino. Antes de decidirlo hay que saber si la terraza está mojada por dentro, y eso se comprueba, no se supone.

Patios a nivel de calle y terrazas de comunidad

Los patios interiores de planta baja y las terrazas comunitarias tienen un problema añadido: el agua no tiene a dónde ir si el sumidero está obstruido, porque no hay desbordamiento posible hacia fuera. Se convierten en una piscina de pocos centímetros que empuja el agua hacia el muro de la vivienda colindante. En estos casos lo primero no es impermeabilizar: es garantizar que la evacuación tiene capacidad y registro accesible, y añadir un segundo sumidero si solo hay uno.

Las barandillas, de paso

Cuando se repara un canto de balcón se desmonta la barandilla, y es el momento de revisar el anclaje —que está metido en el hormigón que acabamos de sanear— y la altura. El Código Técnico pide una barrera de protección de 90 cm cuando la caída es de hasta 6 metros y de 1,10 m cuando es mayor. En edificio existente no siempre es obligatorio adecuarla, pero si la barandilla se sustituye conviene hacerlo con el criterio actual y no reproducir una altura de los años sesenta.